ग्रॉस बनाम नेट यील्ड
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सूत्र, एक हल किया हुआ उदाहरण, और वह ख़ास तरीक़ा जिससे यह माप ग़लत बताया जाता है।
यह कैसे काम करता है
ग्रॉस किराये को क़ीमत से तौलती है। नेट खर्चों के बाद की आय को उस रक़म से तौलती है जो ख़रीद में सचमुच लगी। दोनों के बीच की दूरी ही वह सब है जो विज्ञापन छोड़ देता है।
सूत्र
ग्रॉस = सालाना किराया / क़ीमत नेट = (किराया − खाली − खर्च) / (क़ीमत + ख़रीद लागत)
- ग्रॉस आँकड़े के लिए क़ीमत और किराया डालें।
- अपने बाज़ार की ख़रीद लागत जोड़ें।
- नेट तक पहुँचने के लिए खाली रहना और चलाने के खर्च जोड़ें।
हल किया हुआ उदाहरण
| मद | मान |
|---|---|
| ग्रॉस यील्ड (क़ीमत पर) | 6% |
| ग्रॉस यील्ड (कुल लागत पर) | 5.74% |
| नेट यील्ड | 4.75% |
| ग्रॉस और नेट के बीच अंतर | 1.25% |
किस गलती से बचें
यह मान लेना कि नेट ग्रॉस से थोड़ी ही कम होगी। ऊँची स्टाम्प ड्यूटी वाले बाज़ार में सामान्य खर्चों के साथ 6% ग्रॉस यील्ड अक्सर 3% नेट के पास उतरती है — यह कटौती नहीं, लगभग आधा है।
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किराया यील्ड और कैप रेट में क्या अंतर है?
कैप रेट शुद्ध परिचालन आय को प्रॉपर्टी के मूल्य से बाँटता है और जानबूझकर वित्तपोषण छोड़ देता है। नेट यील्ड उसी आय को उस रक़म से बाँटती है जो आपने अधिग्रहण में सचमुच ख़र्च की, कर और शुल्क सहित। कैप रेट इमारतों की तुलना करता है; नेट यील्ड आपके सौदों की। दोनों में से कोई भी EMI को नहीं गिनता — वह कैश-ऑन-कैश रिटर्न है।
क्या ख़रीद लागत को यील्ड में शामिल करना चाहिए?
नेट यील्ड में, हाँ। स्टाम्प ड्यूटी, कानूनी शुल्क और मरम्मत वह पैसा है जो आपने संपत्ति का मालिक बनने पर ख़र्च किया, इसलिए आय को सिर्फ़ क़ीमत से तौलना नतीजे को सुहाना बना देता है — ऊँचे हस्तांतरण कर वाले बाज़ारों में पूरे एक प्रतिशत अंक तक। यह कैलकुलेटर क़ीमत पर ग्रॉस और कुल लागत पर ग्रॉस साथ-साथ दिखाता है ताकि अंतर मान लेने के बजाय दिख जाए।