जानिए कि किराये पर दी गई प्रॉपर्टी असल में कितना देती है — स्टाम्प ड्यूटी, कानूनी खर्च, खाली रहने की अवधि और होम लोन के बाद। चार यील्ड माप अलग-अलग रखे हुए, 40 बाज़ारों में, इसी टैब में।
किसी परिदृश्य से शुरू करें
चुने हुए बाज़ार के अनुसार भरी गई। यही विज्ञापन की यील्ड को असली यील्ड में बदलती हैं — अपने कोट के हिसाब से बदल लें।
साल का वह हिस्सा जब प्रॉपर्टी खाली रहती है या किराया नहीं आता। यह सिर्फ़ किराया घटाता है — खाली फ़्लैट पर भी बीमा और मेंटेनेंस चलता रहता है।
| मद | राशि |
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चार माप, चार हर
ग्रॉस यील्ड किराये को क़ीमत से बाँटती है। नेट यील्ड खर्चों के बाद की आय को उस रक़म से बाँटती है जो ख़रीद में सचमुच लगी, स्टाम्प ड्यूटी और फ़ीस सहित। कैप रेट परिचालन आय को क़ीमत से बाँटता है और वित्तपोषण को पूरी तरह छोड़ देता है। ये एक ही इमारत के अलग-अलग आँकड़े हैं, और एक कहकर दूसरा समझना ही वह तरीक़ा है जिससे «6%» वाली प्रॉपर्टी 3% निकलती है।
डाउन पेमेंट क़ीमत का एक हिस्सा है। ऊपर की हर ख़रीद लागत उसके अलावा नक़द देनी पड़ती है।
कैप रेट लोन को छोड़ता है। कैश-ऑन-कैश नहीं।
शुद्ध परिचालन आय किसी भी लोन से पहले नापी जाती है, और यही दो ख़रीदारों को अलग-अलग शर्तों पर वही इमारत तौलने देता है। कैश-ऑन-कैश लोन हटाकर बचे हुए को उस नक़द से बाँटता है जो आपने सचमुच लगाया — डाउन पेमेंट और हर ख़रीद लागत। दोनों का अंतर ही लीवरेज का पूरा असर है।
रिटर्न के चार स्रोत, एक नहीं
कुल रिटर्न है नक़द प्रवाह, घटता हुआ लोन, और मूल्यवृद्धि — बेचने की लागत घटाकर। चुकाया मूलधन छोड़ देने पर रिटर्न कम दिखता है; बेचने की लागत छोड़ देने पर बढ़ा-चढ़ा दिखता है। वार्षिकीकृत आँकड़ा चक्रवृद्धि होता है, भाग नहीं: दस साल में पैसा दोगुना करना सालाना 7.2% है, 10% नहीं।
| वर्ष | शुद्ध परिचालन आय (NOI) | मासिक नक़द प्रवाह | संचित |
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स्टाम्प ड्यूटी, कानूनी और मूल्यांकन शुल्क हर बाज़ार के हिसाब से पहले से भरे हैं और कुल निवेश में जुड़ते हैं, इसलिए नेट यील्ड उसी रक़म पर नापी जाती है जो ख़रीद में सचमुच लगी। अकेला यही बदलाव ऊँचे शुल्क वाले बाज़ारों में यील्ड को पूरा एक प्रतिशत अंक खिसका देता है, और यही वह आँकड़ा है जो कोई विज्ञापन नहीं जोड़ता।
क़ीमत पर ग्रॉस, कुल लागत पर ग्रॉस, नेट और कैप रेट — चारों एक साथ स्क्रीन पर रहते हैं, हर एक अपने हर के नाम के साथ। यहाँ कुछ भी आपको कैप रेट कहकर कैश-ऑन-कैश समझने नहीं देता।
मासिक EMI, ब्याज-मूलधन का बँटवारा और N साल बाद बचा मूलधन असली परिशोधन तालिका से आते हैं, किसी मोटे नियम से नहीं। चुकाया गया मूलधन फिर रिटर्न में गिना जाता है, क्योंकि वह है।
कोई बैकएंड नहीं है। आप किसी प्रॉपर्टी के लिए कितना देने की सोच रहे हैं और उससे कितनी कमाई की उम्मीद है — यह संवेदनशील जानकारी है और इसी टैब में रहती है।
यह उपकरण सिर्फ़ आपके डाले हुए आँकड़ों पर गणना करता है। यह वित्तीय, कर, कानूनी या निवेश सलाह नहीं है, और हर बाज़ार के खर्च सामान्य अनुमान हैं, कोट नहीं। प्रॉपर्टी निवेश में जोखिम है, पूँजी डूबने का भी। ख़रीदने से पहले हर आँकड़ा स्थानीय वकील, बैंक और लेखाकार से जाँच लें।