Rentabilidad bruta frente a neta
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La fórmula, un ejemplo resuelto y la forma concreta en que esta medida se cita mal.
Cómo funciona
La bruta compara el alquiler con el precio. La neta compara los ingresos tras gastos con lo que la compra costó realmente. La distancia entre ambas es todo lo que un anuncio omite.
La fórmula
bruta = alquiler anual / precio neta = (alquiler − vacancia − gastos) / (precio + gastos de compra)
- Introduce precio y alquiler para obtener la cifra bruta.
- Añade los gastos de compra de tu mercado.
- Añade la vacancia y los gastos de explotación para llegar a la neta.
Ejemplo resuelto
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Rentabilidad bruta (sobre precio) | 6 % |
| Rentabilidad bruta (sobre coste total) | 5,74 % |
| Rentabilidad neta | 4,75 % |
| Diferencia entre bruta y neta | 1,25 % |
El error que hay que evitar
Dar por hecho que la neta queda algo por debajo de la bruta. En un mercado con impuestos altos y gastos normales, una bruta del 6% aterriza habitualmente cerca del 3% neto: no es un recorte, es casi la mitad.
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¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad y cap rate?
El cap rate es el resultado neto de explotación dividido entre el valor del inmueble, e ignora deliberadamente la financiación. La rentabilidad neta divide esos mismos ingresos entre lo que gastaste realmente en adquirirlo, impuestos y honorarios incluidos. El cap rate compara edificios; la neta compara tus operaciones. Ninguna de las dos cuenta la hipoteca: eso es el retorno sobre el efectivo.
¿Hay que incluir los gastos de compra en la rentabilidad?
En la neta, sí. El impuesto de transmisiones, la notaría y la reforma son dinero que gastaste para ser dueño del activo, así que medir los ingresos solo contra el precio favorece el resultado, y en mercados con impuestos altos lo hace en un punto porcentual entero. Esta calculadora muestra la bruta sobre precio y la bruta sobre coste total lado a lado para que la diferencia se vea en vez de suponerse.