Rentabilité brute et nette
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La formule, un exemple chiffré, et la façon précise dont cette mesure se trouve mal citée.
Comment ça marche
La brute compte le loyer contre le prix. La nette compte les revenus après charges contre ce que l'achat a réellement coûté. La distance entre les deux, c'est tout ce qu'une annonce laisse de côté.
La formule
brute = loyer annuel / prix nette = (loyer − vacance − charges) / (prix + frais d'acquisition)
- Saisissez prix et loyer pour obtenir le chiffre brut.
- Ajoutez les frais d'acquisition de votre marché.
- Ajoutez vacance et charges pour atteindre le chiffre net.
Exemple chiffré
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Rentabilité brute (sur le prix) | 6 % |
| Rentabilité brute (sur le coût total) | 5,74 % |
| Rentabilité nette | 4,75 % |
| Écart entre brute et nette | 1,25 % |
L'erreur à éviter
Supposer que la nette est un peu sous la brute. Sur un marché à droits élevés avec des charges normales, une brute de 6 % atterrit couramment près de 3 % net — ce n'est pas un rabotage, c'est presque la moitié.
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Quelle différence entre rentabilité et taux de capitalisation ?
Le cap rate, c'est le résultat net d'exploitation divisé par la valeur du bien, et il ignore délibérément le financement. La rentabilité nette divise ces mêmes revenus par ce que vous avez réellement dépensé pour acquérir, droits et honoraires compris. Le cap rate compare des immeubles ; la nette compare vos opérations. Ni l'une ni l'autre ne tient compte du crédit — c'est le rendement sur fonds propres.
Faut-il inclure les frais d'acquisition dans la rentabilité ?
Pour la nette, oui. Droits de mutation, frais de notaire et travaux sont de l'argent dépensé pour posséder l'actif : mesurer les revenus contre le seul prix flatte le résultat — d'un point entier dans les marchés à droits élevés. Ce calculateur affiche la brute sur prix et la brute sur coût total côte à côte pour que l'écart se voie au lieu d'être supposé.