احسب ما يدرّه العقار المؤجَّر فعلًا — بعد رسوم النقل والأتعاب القانونية وفترات الشغور والتمويل. أربعة مقاييس للعائد مفصولة كما ينبغي، في 40 سوقًا، دون مغادرة هذه الصفحة.
ابدأ من سيناريو
مملوءة تلقائيًا حسب السوق المختار. هذه هي التي تحوّل عائد الإعلان إلى العائد الحقيقي — عدّلها لتطابق عرض السعر لديك.
الجزء من السنة الذي يبقى فيه العقار شاغرًا أو غير مسدَّد. يخفض الإيجار وحده — فالشقة الفارغة تظل تدفع التأمين ورسوم الخدمات.
| البند | المبلغ |
|---|
أربعة مقاييس، أربعة مقامات
العائد الإجمالي يقسم الإيجار على السعر. والصافي يقسم الدخل بعد المصاريف على ما كلّفه الشراء فعلًا، شاملًا الرسوم والأتعاب. ومعدل الرسملة يقسم صافي الدخل التشغيلي على السعر ويتجاهل التمويل تمامًا. هي أرقام مختلفة عن المبنى نفسه، وذِكر أحدها وأنت تقصد غيره هو بالضبط كيف ينتهي عقار «بعائد 6٪» إلى 3٪.
الدفعة الأولى نسبة من السعر. وكل تكاليف الشراء أعلاه تُدفع نقدًا فوقها.
معدل الرسملة يتجاهل التمويل. العائد على النقد لا.
صافي الدخل التشغيلي يُقاس قبل أي تمويل، وهذا ما يتيح لمشتريَين مقارنة المبنى نفسه بشروط مختلفة. أما العائد على النقد فيطرح القسط ويقسم الباقي على النقد الذي دفعته فعلًا: الدفعة الأولى وكل تكاليف الشراء. والفارق بينهما هو أثر الرافعة المالية بالكامل.
أربعة مصادر للعائد، لا واحد
العائد الكلي هو التدفق النقدي زائد أصل الدين المسدَّد زائد ارتفاع السعر، ناقص تكلفة البيع. إغفال أصل الدين المسدَّد يقلّل العائد؛ وإغفال تكلفة البيع يضخّمه. والرقم السنوي يتركّب ولا يُقسَم: مضاعفة المال في عشر سنوات تعني 7.2٪ سنويًا، لا 10٪.
| السنة | صافي الدخل التشغيلي | التدفق النقدي الشهري | التراكمي |
|---|
رسوم النقل والأتعاب القانونية والمعاينة مملوءة تلقائيًا لكل سوق وتدخل في إجمالي الاستثمار، فيُقاس العائد الصافي مقابل ما كلّفه الشراء حقًا. هذا التغيير وحده يزيح العائد نقطة مئوية كاملة في الأسواق ذات الرسوم المرتفعة، وهو تحديدًا الرقم الذي لا يذكره أي إعلان.
الإجمالي على السعر، والإجمالي على التكلفة الكلية، والصافي، ومعدل الرسملة — كلها على الشاشة معًا، كلٌّ موسوم بمقامه. ولا شيء هنا يتيح لك أن تذكر معدل رسملة وأنت تقصد عائدًا على النقد.
القسط الشهري، وتوزيع الفائدة وأصل الدين، والرصيد المتبقي بعد N سنة تأتي من جدول إطفاء حقيقي لا من قاعدة تقريبية. ثم يُحتسب أصل الدين المسدَّد عائدًا، لأنه كذلك.
لا يوجد خادم خلفي. ما تفكّر في دفعه مقابل عقار، وما تتوقعه منه، معلومات حساسة تجاريًا — وتبقى في هذه الصفحة.
هذه الأداة تحسب فقط بالأرقام التي تدخلها. وهي ليست استشارة مالية أو ضريبية أو قانونية أو استثمارية، وتكاليف كل سوق قيم نمطية لا عروض أسعار. الاستثمار العقاري ينطوي على مخاطر، منها خسارة رأس المال. تحقّق من كل رقم مع محامٍ وبنك ومحاسب محليين قبل الشراء.