Hitung berapa sebenarnya hasil sebuah properti sewa — setelah BPHTB, biaya notaris, kekosongan, dan KPR. Empat ukuran imbal hasil yang dijaga tetap terpisah, di 40 pasar, tanpa meninggalkan tab ini.
Mulai dari skenario
Terisi sesuai pasar yang Anda pilih. Inilah yang mengubah imbal hasil di iklan menjadi yang sebenarnya — sesuaikan dengan penawaran Anda.
Bagian tahun saat properti kosong atau sewanya tak terbayar. Ini hanya mengurangi sewa — unit kosong tetap membayar asuransi dan iuran pengelolaan.
| Pos | Jumlah |
|---|
Empat ukuran, empat penyebut
Imbal hasil bruto membagi sewa dengan harga. Yang neto membagi pendapatan setelah biaya dengan yang benar-benar dikeluarkan untuk membeli, termasuk pajak dan jasa. Cap rate membagi pendapatan operasional bersih dengan harga dan sepenuhnya mengabaikan pembiayaan. Semuanya angka berbeda tentang gedung yang sama, dan menyebut satu sambil memaksudkan yang lain adalah bagaimana properti «6%» berakhir di 3%.
Uang muka adalah persentase dari harga. Semua biaya pembelian di atas dibayar tunai di luar itu.
Cap rate mengabaikan pinjaman. Cash-on-cash tidak.
Pendapatan operasional bersih diukur sebelum KPR apa pun, dan itulah yang membuat dua pembeli bisa membandingkan gedung yang sama dengan syarat berbeda. Cash-on-cash mengeluarkan angsuran lalu membagi sisanya dengan kas yang benar-benar Anda tanam: uang muka plus seluruh biaya pembelian. Selisih keduanya persis adalah efek leverage.
Empat sumber imbal hasil, bukan satu
Imbal hasil total adalah arus kas ditambah pokok pinjaman yang terbayar ditambah kenaikan harga, dikurangi biaya menjual. Melewatkan pokok yang terbayar membuat imbal hasil tampak lebih kecil; melewatkan biaya menjual membuatnya tampak lebih besar. Angka tahunan dimajemukkan, bukan dibagi: melipatgandakan uang dalam sepuluh tahun itu 7,2% setahun, bukan 10%.
| Tahun | Pendapatan operasional bersih (NOI) | Arus kas bulanan | Kumulatif |
|---|
BPHTB, biaya notaris, dan penilaian terisi otomatis per pasar dan masuk ke total investasi, jadi imbal hasil neto diukur terhadap biaya pembelian yang sebenarnya. Perubahan itu saja menggeser imbal hasil satu poin persentase penuh di pasar berpajak tinggi, dan itulah angka yang tak pernah dicantumkan iklan.
Bruto atas harga, bruto atas biaya total, neto, dan cap rate tampil bersamaan, masing-masing diberi label penyebutnya sendiri. Tidak ada di sini yang membiarkan Anda menyebut cap rate sambil memaksudkan imbal hasil atas kas.
Angsuran bulanan, pembagian bunga dan pokok, serta sisa pokok setelah N tahun berasal dari tabel amortisasi sungguhan, bukan aturan kasar. Pokok yang sudah terbayar lalu dihitung sebagai imbal hasil, karena memang demikian.
Tidak ada backend. Berapa yang Anda pertimbangkan untuk membayar sebuah properti, dan berapa yang Anda harapkan darinya, adalah informasi sensitif — semuanya tetap di tab ini.
Alat ini hanya menghitung dari angka yang Anda masukkan. Ini bukan nasihat keuangan, perpajakan, hukum, atau investasi, dan biaya tiap pasar adalah nilai tipikal, bukan penawaran. Investasi properti mengandung risiko, termasuk kehilangan modal. Pastikan setiap angka dengan notaris, bank, dan akuntan setempat sebelum membeli.