Descubra o que um imóvel alugado rende de verdade: depois do ITBI, das custas, da vacância e do financiamento. Quatro medidas de rentabilidade mantidas separadas, em 40 mercados, sem sair desta aba.
Comece por um cenário
Preenchidos conforme o mercado escolhido. São eles que transformam a rentabilidade do anúncio na real — edite para bater com o seu orçamento.
A parte do ano em que o imóvel fica vazio ou inadimplente. Reduz só o aluguel: um apartamento vazio continua pagando seguro e condomínio.
| Item | Valor |
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Quatro medidas, quatro denominadores
A rentabilidade bruta divide o aluguel pelo preço. A líquida divide a receita após custos pelo que a compra realmente custou, impostos e taxas incluídos. O cap rate divide o resultado operacional pelo preço e ignora o financiamento por completo. São números diferentes sobre o mesmo imóvel, e citar um querendo dizer outro é como um apartamento «de 6%» acaba rendendo 3%.
A entrada é um percentual do preço. Todos os custos de compra acima são pagos à vista, além dela.
O cap rate ignora o financiamento. O cash-on-cash não.
O resultado operacional é medido antes de qualquer financiamento, e é isso que permite a dois compradores compararem o mesmo imóvel com condições diferentes. O cash-on-cash desconta o financiamento e divide o que sobra pelo caixa que você realmente colocou: entrada mais todos os custos de compra. A diferença entre os dois é exatamente o efeito da alavancagem.
Quatro fontes de retorno, não uma
O retorno total é o fluxo de caixa mais o financiamento sendo amortizado mais a valorização, menos o custo de vender. Deixar de fora o principal amortizado subestima o retorno; deixar de fora o custo de vender o infla. A cifra anualizada compõe, não divide: dobrar o dinheiro em dez anos é 7,2% ao ano, não 10%.
| Ano | Resultado operacional líquido (NOI) | Fluxo de caixa mensal | Acumulado |
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ITBI, cartório e avaliação vêm preenchidos por mercado e entram no investimento total, então a rentabilidade líquida é medida contra o que a compra custou de verdade. Só essa mudança move uma rentabilidade em um ponto percentual inteiro em mercados de imposto alto, e é justamente o número que nenhum anúncio inclui.
Bruta sobre preço, bruta sobre custo total, líquida e cap rate ficam na tela ao mesmo tempo, cada uma rotulada com o próprio denominador. Nada aqui deixa você citar um cap rate querendo dizer retorno sobre o caixa.
A parcela mensal, a divisão entre juros e principal e o saldo devedor após N anos saem de uma tabela de amortização real, não de uma regra de bolso. O principal já amortizado é então contado como retorno, porque é.
Não existe backend. Quanto você pensa em pagar por um imóvel, e quanto espera que ele renda, é informação sensível: fica nesta aba.
Esta ferramenta apenas calcula com os números que você digita. Não é consultoria financeira, tributária, jurídica ou de investimento, e os custos de cada mercado são valores típicos, não orçamentos. Investir em imóveis envolve risco, inclusive de perda do capital. Confirme cada número com um advogado, um banco e um contador locais antes de comprar.