Calcula lo que una vivienda en alquiler renta de verdad: después del impuesto de transmisiones, los gastos legales, la vacancia y la hipoteca. Cuatro medidas de rentabilidad bien separadas, en 40 mercados, sin salir de esta pestaña.
Parte de un escenario
Rellenados según el mercado elegido. Son los que convierten la rentabilidad del anuncio en la real: edítalos para que coincidan con tu presupuesto.
La parte del año que la vivienda está vacía o impagada. Solo reduce el alquiler: un piso vacío sigue pagando seguro y comunidad.
| Concepto | Importe |
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Cuatro medidas, cuatro denominadores
La rentabilidad bruta divide el alquiler entre el precio. La neta divide los ingresos tras gastos entre lo que realmente costó la compra, impuestos y honorarios incluidos. El cap rate divide el resultado de explotación entre el precio e ignora por completo la financiación. Son números distintos sobre el mismo inmueble, y citar uno queriendo decir otro es cómo un piso «al 6%» acaba rentando el 3%.
La entrada es un porcentaje del precio. Todos los gastos de compra de arriba se pagan en efectivo además de ella.
El cap rate ignora el préstamo. El cash-on-cash no.
El resultado de explotación se mide antes de cualquier hipoteca, que es lo que permite a dos compradores comparar el mismo inmueble con condiciones distintas. El cash-on-cash descuenta la hipoteca y divide lo que queda entre el efectivo que realmente pusiste: entrada más todos los gastos de compra. La diferencia entre ambos es justamente el efecto del apalancamiento.
Cuatro fuentes de retorno, no una
El retorno total es el flujo de caja más la hipoteca que vas amortizando más la revalorización, menos los gastos de venta. Dejar fuera el principal amortizado infravalora el retorno; dejar fuera los gastos de venta lo infla. La cifra anualizada se compone, no se divide: duplicar el dinero en diez años es un 7,2% anual, no un 10%.
| Año | Resultado neto de explotación (NOI) | Flujo de caja mensual | Acumulado |
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El impuesto de transmisiones, la notaría y la tasación vienen rellenados por mercado y entran en la inversión total, así que la rentabilidad neta se mide contra lo que la compra costó de verdad. Ese solo cambio mueve una rentabilidad un punto porcentual entero en mercados con impuestos altos, y es justo la cifra que ningún anuncio incluye.
Bruta sobre precio, bruta sobre coste total, neta y cap rate están en pantalla a la vez, cada una etiquetada con su propio denominador. Aquí nada te deja citar un cap rate queriendo decir un retorno sobre el efectivo.
La cuota mensual, el reparto entre intereses y principal y el saldo pendiente tras N años salen de un cuadro de amortización real, no de una regla aproximada. El principal ya amortizado se cuenta después como retorno, porque lo es.
No hay servidor. Lo que estás pensando pagar por un inmueble, y lo que esperas que rente, es información sensible: se queda en esta pestaña.
Esta herramienta solo hace cálculos con las cifras que introduces. No es asesoramiento financiero, fiscal, jurídico ni de inversión, y los gastos de cada mercado son valores típicos, no presupuestos. Invertir en inmuebles conlleva riesgo, incluida la pérdida del capital. Contrasta cada cifra con un abogado, un banco y un asesor locales antes de comprar.