Calculez ce qu'un bien locatif rapporte vraiment : après les droits de mutation, les frais de notaire, la vacance et le crédit. Quatre mesures de rentabilité tenues bien distinctes, dans 40 marchés, sans quitter cet onglet.
Partir d'un scénario
Pré-remplis selon le marché choisi. Ce sont eux qui transforment la rentabilité d'une annonce en la vraie — ajustez-les à votre devis.
La part de l'année où le bien est vide ou impayé. Elle réduit le loyer seulement : un logement vide paie toujours l'assurance et les charges de copropriété.
| Poste | Montant |
|---|
Quatre mesures, quatre dénominateurs
La rentabilité brute divise le loyer par le prix. La nette divise les revenus après charges par ce que l'achat a réellement coûté, droits et honoraires compris. Le taux de capitalisation divise le résultat d'exploitation par le prix et ignore totalement le financement. Ce sont des chiffres différents sur le même bien, et citer l'un en pensant l'autre est exactement comment un bien « à 6 % » finit par rapporter 3 %.
L'apport est un pourcentage du prix. Tous les frais d'acquisition ci-dessus se paient comptant en plus de celui-ci.
Le cap rate ignore le crédit. Le cash-on-cash non.
Le résultat net d'exploitation se mesure avant tout crédit, ce qui permet à deux acheteurs de comparer le même bien avec des conditions différentes. Le cash-on-cash retire le crédit et divise ce qui reste par les fonds propres réellement engagés : apport plus tous les frais d'acquisition. L'écart entre les deux est précisément l'effet de levier.
Quatre sources de rendement, pas une
Le rendement total, c'est le cash-flow plus le capital remboursé plus la revalorisation, moins les frais de vente. Omettre le capital remboursé sous-estime le rendement ; omettre les frais de vente le surestime. Le chiffre annualisé se compose, il ne se divise pas : doubler sa mise en dix ans, c'est 7,2 % par an, pas 10 %.
| Année | Résultat net d'exploitation (RNE) | Cash-flow mensuel | Cumulé |
|---|
Droits de mutation, frais de notaire et expertise sont pré-remplis par marché et entrent dans l'investissement total, si bien que la rentabilité nette se mesure contre ce que l'achat a vraiment coûté. Ce seul changement déplace une rentabilité d'un point entier dans les marchés à droits élevés, et c'est justement le chiffre qu'aucune annonce n'inclut.
Brute sur prix, brute sur coût total, nette et taux de capitalisation sont à l'écran en même temps, chacune étiquetée avec son propre dénominateur. Rien ici ne vous laisse annoncer un cap rate en pensant un rendement sur fonds propres.
La mensualité, la répartition entre intérêts et capital et le capital restant dû après N années sortent d'un vrai tableau d'amortissement, pas d'une règle approximative. Le capital déjà remboursé est ensuite compté comme un rendement, parce qu'il en est un.
Il n'y a pas de serveur. Ce que vous envisagez de payer pour un bien, et ce que vous en attendez, est une information sensible : elle reste dans cet onglet.
Cet outil se contente de calculer à partir des chiffres que vous saisissez. Ce n'est pas un conseil financier, fiscal, juridique ni en investissement, et les frais par marché sont des valeurs typiques, pas des devis. L'investissement immobilier comporte un risque, y compris de perte en capital. Vérifiez chaque chiffre auprès d'un notaire, d'une banque et d'un comptable locaux avant d'acheter.