Calculadora de rentabilidad del alquiler
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La fórmula, un ejemplo resuelto y la forma concreta en que esta medida se cita mal.
Cómo funciona
La rentabilidad del alquiler expresa un año de renta como porcentaje de lo que costó la vivienda. Es el primer número que todo el mundo pide, y el que más veces se cita en su versión más favorecedora.
La fórmula
bruta = alquiler anual / precio neta = NOI / inversión total
- Introduce el precio de compra y el alquiler mensual.
- Elige tu mercado para incluir impuestos y honorarios.
- Compara la bruta sobre precio con la neta sobre inversión total.
Ejemplo resuelto
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de compra | 300.000,00 US$ |
| Alquiler mensual | 1500,00 US$ |
| Alquiler anual | 18.000,00 US$ |
| Rentabilidad bruta (sobre precio) | 6 % |
| Rentabilidad bruta (sobre coste total) | 5,74 % |
El error que hay que evitar
Citar la rentabilidad bruta sobre el precio pedido y tratarla como lo que vas a cobrar. Excluye el impuesto de transmisiones, la notaría, la vacancia y todos los gastos de explotación. La versión honesta divide entre lo que la compra costó de verdad, y siempre es el número más bajo.
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¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad y cap rate?
El cap rate es el resultado neto de explotación dividido entre el valor del inmueble, e ignora deliberadamente la financiación. La rentabilidad neta divide esos mismos ingresos entre lo que gastaste realmente en adquirirlo, impuestos y honorarios incluidos. El cap rate compara edificios; la neta compara tus operaciones. Ninguna de las dos cuenta la hipoteca: eso es el retorno sobre el efectivo.
¿Hay que incluir los gastos de compra en la rentabilidad?
En la neta, sí. El impuesto de transmisiones, la notaría y la reforma son dinero que gastaste para ser dueño del activo, así que medir los ingresos solo contra el precio favorece el resultado, y en mercados con impuestos altos lo hace en un punto porcentual entero. Esta calculadora muestra la bruta sobre precio y la bruta sobre coste total lado a lado para que la diferencia se vea en vez de suponerse.