Calculadora de DSCR
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La fórmula, un ejemplo resuelto y la forma concreta en que esta medida se cita mal.
Cómo funciona
El ratio de cobertura del servicio de la deuda es el resultado de explotación dividido entre las cuotas de hipoteca del año. Es la prueba que aplica el banco para decidir si el inmueble aguanta el préstamo por sí solo.
La fórmula
DSCR = resultado neto de explotación / servicio anual de la deuda
- Introduce alquiler y gastos para fijar el NOI.
- Introduce los datos del préstamo en la pestaña de hipoteca.
- Lee el DSCR; 1,25x o más es el mínimo habitual para conceder.
Ejemplo resuelto
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Resultado neto de explotación (NOI) | 14.900,00 US$ |
| undefined | 16.580,40 US$ |
| Ratio de cobertura (DSCR) | 0.90× |
| Ocupación de equilibrio | 104,34 % |
El error que hay que evitar
Calcularlo sobre el alquiler bruto en vez del resultado de explotación. La renta antes de gastos siempre supera el listón, y por eso un préstamo que parecía holgado en una hoja de cálculo acaba denegado con las cifras del banco.
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¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad y cap rate?
El cap rate es el resultado neto de explotación dividido entre el valor del inmueble, e ignora deliberadamente la financiación. La rentabilidad neta divide esos mismos ingresos entre lo que gastaste realmente en adquirirlo, impuestos y honorarios incluidos. El cap rate compara edificios; la neta compara tus operaciones. Ninguna de las dos cuenta la hipoteca: eso es el retorno sobre el efectivo.
¿Hay que incluir los gastos de compra en la rentabilidad?
En la neta, sí. El impuesto de transmisiones, la notaría y la reforma son dinero que gastaste para ser dueño del activo, así que medir los ingresos solo contra el precio favorece el resultado, y en mercados con impuestos altos lo hace en un punto porcentual entero. Esta calculadora muestra la bruta sobre precio y la bruta sobre coste total lado a lado para que la diferencia se vea en vez de suponerse.