Calculadora de retorno sobre el efectivo
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La fórmula, un ejemplo resuelto y la forma concreta en que esta medida se cita mal.
Cómo funciona
El cash-on-cash mide el efectivo anual que queda tras la hipoteca contra el efectivo que realmente pusiste. Es la cifra que responde a «¿cuánto me paga esto al año sobre el dinero que comprometí?».
La fórmula
cash-on-cash = (NOI − cuotas anuales de hipoteca) / efectivo aportado
- Rellena primero la pestaña de rentabilidad para que el NOI sea correcto.
- Introduce entrada, tipo y plazo en la pestaña de hipoteca.
- Lee el cash-on-cash contra el efectivo aportado: entrada más gastos de compra.
Ejemplo resuelto
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Efectivo aportado | 88.500,00 US$ |
| Resultado neto de explotación (NOI) | 14.900,00 US$ |
| undefined | 16.580,40 US$ |
| Flujo de caja mensual | -1680,40 US$ |
| Retorno sobre el efectivo | -1,9 % |
El error que hay que evitar
Usar solo la entrada como efectivo aportado. El impuesto de transmisiones, la notaría y cualquier reforma también se pagan en efectivo, y dejarlos fuera infla el retorno exactamente en la proporción que representan.
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¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad y cap rate?
El cap rate es el resultado neto de explotación dividido entre el valor del inmueble, e ignora deliberadamente la financiación. La rentabilidad neta divide esos mismos ingresos entre lo que gastaste realmente en adquirirlo, impuestos y honorarios incluidos. El cap rate compara edificios; la neta compara tus operaciones. Ninguna de las dos cuenta la hipoteca: eso es el retorno sobre el efectivo.
¿Hay que incluir los gastos de compra en la rentabilidad?
En la neta, sí. El impuesto de transmisiones, la notaría y la reforma son dinero que gastaste para ser dueño del activo, así que medir los ingresos solo contra el precio favorece el resultado, y en mercados con impuestos altos lo hace en un punto porcentual entero. Esta calculadora muestra la bruta sobre precio y la bruta sobre coste total lado a lado para que la diferencia se vea en vez de suponerse.