Calculadora de cap rate
Abrir la calculadora
Gratis, sin registro y nada sale de tu navegador.
La fórmula, un ejemplo resuelto y la forma concreta en que esta medida se cita mal.
Cómo funciona
La tasa de capitalización es el resultado neto de explotación como porcentaje del valor del inmueble. Como ignora deliberadamente cómo se financió la compra, permite a dos compradores comparar el mismo edificio.
La fórmula
cap rate = resultado neto de explotación / valor del inmueble
- Introduce precio y alquiler, y después tus gastos de explotación.
- Lee el resultado neto de explotación: ingresos tras gastos, antes de cualquier hipoteca.
- El cap rate es ese NOI dividido entre el precio.
Ejemplo resuelto
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Resultado neto de explotación (NOI) | 14.900,00 US$ |
| Precio de compra | 300.000,00 US$ |
| Cap rate | 4,97 % |
| Rentabilidad neta | 4,75 % |
El error que hay que evitar
Restar la hipoteca antes de calcularlo. El resultado neto de explotación se define antes de la financiación; en cuanto el préstamo entra dentro, lo que sale no es un cap rate y hace que el mismo edificio parezca un activo distinto para cada comprador.
undefined
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad y cap rate?
El cap rate es el resultado neto de explotación dividido entre el valor del inmueble, e ignora deliberadamente la financiación. La rentabilidad neta divide esos mismos ingresos entre lo que gastaste realmente en adquirirlo, impuestos y honorarios incluidos. El cap rate compara edificios; la neta compara tus operaciones. Ninguna de las dos cuenta la hipoteca: eso es el retorno sobre el efectivo.
¿Hay que incluir los gastos de compra en la rentabilidad?
En la neta, sí. El impuesto de transmisiones, la notaría y la reforma son dinero que gastaste para ser dueño del activo, así que medir los ingresos solo contra el precio favorece el resultado, y en mercados con impuestos altos lo hace en un punto porcentual entero. Esta calculadora muestra la bruta sobre precio y la bruta sobre coste total lado a lado para que la diferencia se vea en vez de suponerse.