Calculadora de ROI inmobiliario
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La fórmula, un ejemplo resuelto y la forma concreta en que esta medida se cita mal.
Cómo funciona
El retorno total de un inmueble viene de cuatro sitios a la vez: el efectivo que genera, la hipoteca que se va amortizando, la revalorización, y lo que te cuesta vender al final.
La fórmula
beneficio = flujo de caja acumulado + importe neto de la venta − efectivo aportado
- Fija el horizonte temporal y tus hipótesis de crecimiento.
- Lee la cascada para ver qué aporta cada fuente.
- Usa la cifra anualizada, no la total, para comparar con otras inversiones.
Ejemplo resuelto
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Efectivo aportado | 88.500,00 US$ |
| Flujo de caja acumulado | -16.804,00 US$ |
| Hipoteca amortizada | 55.899,41 US$ |
| Revalorización | 103.174,91 US$ |
| Beneficio total | 120.706,82 US$ |
| ROI total | 136,39 % |
| Retorno anualizado | 8,98 % |
El error que hay que evitar
Dividir el retorno total entre el número de años. Los retornos se componen: duplicar el dinero en diez años es un 7,2% anual, no un 10%. Dividir infla todos los resultados plurianuales, y el error crece con el plazo, que es justo cuando se cita.
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¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad y cap rate?
El cap rate es el resultado neto de explotación dividido entre el valor del inmueble, e ignora deliberadamente la financiación. La rentabilidad neta divide esos mismos ingresos entre lo que gastaste realmente en adquirirlo, impuestos y honorarios incluidos. El cap rate compara edificios; la neta compara tus operaciones. Ninguna de las dos cuenta la hipoteca: eso es el retorno sobre el efectivo.
¿Hay que incluir los gastos de compra en la rentabilidad?
En la neta, sí. El impuesto de transmisiones, la notaría y la reforma son dinero que gastaste para ser dueño del activo, así que medir los ingresos solo contra el precio favorece el resultado, y en mercados con impuestos altos lo hace en un punto porcentual entero. Esta calculadora muestra la bruta sobre precio y la bruta sobre coste total lado a lado para que la diferencia se vea en vez de suponerse.