Calculadora de cap rate
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A fórmula, um exemplo resolvido e o jeito específico como esta medida é citada errado.
Como funciona
A taxa de capitalização é o resultado operacional líquido como percentual do valor do imóvel. Como ignora de propósito como a compra foi financiada, permite a dois compradores compararem o mesmo prédio.
A fórmula
cap rate = resultado operacional líquido / valor do imóvel
- Digite preço e aluguel, depois seus custos de operação.
- Leia o resultado operacional líquido: receita após custos, antes de qualquer financiamento.
- O cap rate é esse NOI dividido pelo preço.
Exemplo resolvido
| Item | Valor |
|---|---|
| Resultado operacional líquido (NOI) | US$ 14.900,00 |
| Preço de compra | US$ 300.000,00 |
| Cap rate | 4,97% |
| Rentabilidade líquida | 4,75% |
O erro a evitar
Subtrair o financiamento antes de calcular. O resultado operacional líquido é definido antes do financiamento; assim que o empréstimo entra, o que sai não é cap rate e faz o mesmo prédio parecer um ativo diferente para cada comprador.
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Qual a diferença entre rentabilidade e cap rate?
Cap rate é o resultado operacional líquido dividido pelo valor do imóvel, e ignora de propósito o financiamento. A rentabilidade líquida divide essa mesma receita pelo que você realmente gastou para adquirir, impostos e taxas incluídos. Cap rate compara prédios; a líquida compara seus negócios. Nenhuma das duas conta o financiamento — isso é o retorno sobre o caixa.
Os custos de compra devem entrar na rentabilidade?
Na líquida, sim. Imposto de transmissão, cartório e reforma são dinheiro que você gastou para ser dono do ativo, então medir a receita só contra o preço favorece o resultado — em um ponto percentual inteiro em mercados de imposto alto. Esta calculadora mostra bruta sobre preço e bruta sobre custo total lado a lado para a diferença ficar visível em vez de suposta.