Calculadora de DSCR
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A fórmula, um exemplo resolvido e o jeito específico como esta medida é citada errado.
Como funciona
O índice de cobertura do serviço da dívida é o resultado operacional dividido pelas parcelas do ano. É o teste que o banco aplica para decidir se o imóvel sustenta o financiamento sozinho.
A fórmula
DSCR = resultado operacional líquido / serviço anual da dívida
- Digite aluguel e custos para estabelecer o NOI.
- Digite os dados do financiamento na aba correspondente.
- Leia o DSCR; 1,25x ou mais é o piso usual para aprovação.
Exemplo resolvido
| Item | Valor |
|---|---|
| Resultado operacional líquido (NOI) | US$ 14.900,00 |
| undefined | US$ 16.580,40 |
| Índice de cobertura (DSCR) | 0.90× |
| Ocupação de equilíbrio | 104,34% |
O erro a evitar
Calcular sobre o aluguel bruto em vez do resultado operacional. O aluguel antes dos custos sempre passa na régua, e é por isso que um financiamento que parecia confortável na planilha é recusado com os números do banco.
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Qual a diferença entre rentabilidade e cap rate?
Cap rate é o resultado operacional líquido dividido pelo valor do imóvel, e ignora de propósito o financiamento. A rentabilidade líquida divide essa mesma receita pelo que você realmente gastou para adquirir, impostos e taxas incluídos. Cap rate compara prédios; a líquida compara seus negócios. Nenhuma das duas conta o financiamento — isso é o retorno sobre o caixa.
Os custos de compra devem entrar na rentabilidade?
Na líquida, sim. Imposto de transmissão, cartório e reforma são dinheiro que você gastou para ser dono do ativo, então medir a receita só contra o preço favorece o resultado — em um ponto percentual inteiro em mercados de imposto alto. Esta calculadora mostra bruta sobre preço e bruta sobre custo total lado a lado para a diferença ficar visível em vez de suposta.