Calculateur de DSCR
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La formule, un exemple chiffré, et la façon précise dont cette mesure se trouve mal citée.
Comment ça marche
Le ratio de couverture du service de la dette, c'est le résultat d'exploitation divisé par les mensualités de l'année. C'est le test que la banque applique pour décider si le bien porte le crédit tout seul.
La formule
DSCR = résultat net d'exploitation / service annuel de la dette
- Saisissez loyer et charges pour établir le RNE.
- Saisissez les paramètres du prêt dans l'onglet crédit.
- Lisez le DSCR ; 1,25x ou mieux est le plancher habituel.
Exemple chiffré
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Résultat net d'exploitation (RNE) | 14 900,00 $US |
| undefined | 16 580,40 $US |
| Ratio de couverture (DSCR) | 0.90× |
| Taux d'occupation d'équilibre | 104,34 % |
L'erreur à éviter
Le calculer sur le loyer brut au lieu du résultat d'exploitation. Le loyer avant charges passe toujours la barre, et c'est pour cela qu'un prêt qui paraissait confortable sur un tableur se fait refuser sur les chiffres de la banque.
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Quelle différence entre rentabilité et taux de capitalisation ?
Le cap rate, c'est le résultat net d'exploitation divisé par la valeur du bien, et il ignore délibérément le financement. La rentabilité nette divise ces mêmes revenus par ce que vous avez réellement dépensé pour acquérir, droits et honoraires compris. Le cap rate compare des immeubles ; la nette compare vos opérations. Ni l'une ni l'autre ne tient compte du crédit — c'est le rendement sur fonds propres.
Faut-il inclure les frais d'acquisition dans la rentabilité ?
Pour la nette, oui. Droits de mutation, frais de notaire et travaux sont de l'argent dépensé pour posséder l'actif : mesurer les revenus contre le seul prix flatte le résultat — d'un point entier dans les marchés à droits élevés. Ce calculateur affiche la brute sur prix et la brute sur coût total côte à côte pour que l'écart se voie au lieu d'être supposé.