Calculateur de ROI immobilier
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La formule, un exemple chiffré, et la façon précise dont cette mesure se trouve mal citée.
Comment ça marche
Le rendement total d'un bien vient de quatre endroits à la fois : le cash qu'il dégage, le crédit qui se rembourse, le prix qui monte, et ce que la vente vous coûte à la fin.
La formule
gain = cash-flow cumulé + produit net de la vente − fonds propres engagés
- Fixez la durée de détention et vos hypothèses de croissance.
- Lisez la cascade pour voir ce qu'apporte chaque source.
- Utilisez le chiffre annualisé, pas le total, pour comparer à d'autres placements.
Exemple chiffré
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Fonds propres engagés | 88 500,00 $US |
| Cash-flow cumulé | -16 804,00 $US |
| Capital remboursé | 55 899,41 $US |
| Revalorisation | 103 174,91 $US |
| Gain total | 120 706,82 $US |
| ROI total | 136,39 % |
| Rendement annualisé | 8,98 % |
L'erreur à éviter
Diviser le rendement total par le nombre d'années. Les rendements se composent : doubler sa mise en dix ans, c'est 7,2 % par an, pas 10 %. Diviser surestime tout résultat pluriannuel, et l'erreur grandit avec la durée — précisément quand on le cite.
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Quelle différence entre rentabilité et taux de capitalisation ?
Le cap rate, c'est le résultat net d'exploitation divisé par la valeur du bien, et il ignore délibérément le financement. La rentabilité nette divise ces mêmes revenus par ce que vous avez réellement dépensé pour acquérir, droits et honoraires compris. Le cap rate compare des immeubles ; la nette compare vos opérations. Ni l'une ni l'autre ne tient compte du crédit — c'est le rendement sur fonds propres.
Faut-il inclure les frais d'acquisition dans la rentabilité ?
Pour la nette, oui. Droits de mutation, frais de notaire et travaux sont de l'argent dépensé pour posséder l'actif : mesurer les revenus contre le seul prix flatte le résultat — d'un point entier dans les marchés à droits élevés. Ce calculateur affiche la brute sur prix et la brute sur coût total côte à côte pour que l'écart se voie au lieu d'être supposé.