Calculadora de ROI imobiliário
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A fórmula, um exemplo resolvido e o jeito específico como esta medida é citada errado.
Como funciona
O retorno total de um imóvel vem de quatro lugares ao mesmo tempo: o caixa que ele gera, o financiamento sendo amortizado, o preço subindo, e o que a venda custa no final.
A fórmula
lucro = fluxo de caixa acumulado + líquido da venda − caixa investido
- Defina o prazo de permanência e suas premissas de crescimento.
- Leia a cascata para ver quanto cada fonte contribui.
- Use a cifra anualizada, não a total, para comparar com outros investimentos.
Exemplo resolvido
| Item | Valor |
|---|---|
| Caixa investido | US$ 88.500,00 |
| Fluxo de caixa acumulado | -US$ 16.804,00 |
| Financiamento amortizado | US$ 55.899,41 |
| Valorização | US$ 103.174,91 |
| Lucro total | US$ 120.706,82 |
| ROI total | 136,39% |
| Retorno anualizado | 8,98% |
O erro a evitar
Dividir o retorno total pelo número de anos. Retornos compõem: dobrar o dinheiro em dez anos é 7,2% ao ano, não 10%. Dividir infla todo resultado plurianual, e o erro cresce com o prazo — exatamente quando as pessoas citam.
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Qual a diferença entre rentabilidade e cap rate?
Cap rate é o resultado operacional líquido dividido pelo valor do imóvel, e ignora de propósito o financiamento. A rentabilidade líquida divide essa mesma receita pelo que você realmente gastou para adquirir, impostos e taxas incluídos. Cap rate compara prédios; a líquida compara seus negócios. Nenhuma das duas conta o financiamento — isso é o retorno sobre o caixa.
Os custos de compra devem entrar na rentabilidade?
Na líquida, sim. Imposto de transmissão, cartório e reforma são dinheiro que você gastou para ser dono do ativo, então medir a receita só contra o preço favorece o resultado — em um ponto percentual inteiro em mercados de imposto alto. Esta calculadora mostra bruta sobre preço e bruta sobre custo total lado a lado para a diferença ficar visível em vez de suposta.