Calculateur de rentabilité locative pour l'Allemagne
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Ce qu'un bien locatif rapporte vraiment en l'Allemagne une fois les 7 % de frais d'acquisition au dénominateur — et non le chiffre brut affiché par l'annonce.
Ce que coûte un achat en l'Allemagne
Voici les frais qui séparent la rentabilité brute d'une annonce de celle que vous percevrez réellement. Ils sont pré-remplis dans le calculateur et tous restent modifiables.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Devise | EUR |
| Droits de mutation | 5 % |
| Frais de notaire et d'expertise | 2 % |
| Frais d'acquisition totaux | 7 % |
| Frais de vente | 3,5 % |
| Apport habituel | 20 % |
Le Grunderwerbsteuer va de 3,5 % à 6,5 % selon le Land, et le notaire et l'enregistrement ajoutent environ 2 % de plus.
Frais typiques du marché, vérifiés en 2026-10. Modifiables.
Un achat chiffré en l'Allemagne
Calculé par les modules mêmes que fait tourner le calculateur, à 5 % de rentabilité brute, 5 % de vacance et des charges à 30 % du loyer.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Prix d'achat | 300 000,00 € |
| Droits de mutation | 15 000,00 € |
| Frais de notaire et d'expertise | 6 000,00 € |
| Investissement total | 321 000,00 € |
| Loyer mensuel | 1 250,00 € |
| Résultat net d'exploitation | 9 750,00 € |
| Rentabilité brute (sur le prix) | 5 % |
| Rentabilité brute (sur le coût total) | 4,67 % |
| Rentabilité nette | 3,04 % |
Trois étapes
- Choisissez l'Allemagne : les frais et la devise locaux s'appliquent.
- Saisissez le prix demandé et le loyer mensuel.
- Lisez la rentabilité nette, puis passez à l'onglet crédit pour le cash-flow.
Questions sur l'Allemagne
Combien coûte l'achat d'un bien locatif en l'Allemagne ?
Environ 7 % du prix d'achat sur ce marché, dont 5 % de droits de mutation, le reste étant les frais juridiques et d'expertise. Les taux varient selon la région, la tranche de prix et le statut de l'acheteur : prenez ce chiffre comme point de départ et confirmez-le auprès d'un notaire local.
Les droits de mutation changent-ils la rentabilité ?
Ils changent la rentabilité nette, car celle-ci se mesure contre ce que l'achat a réellement coûté, pas contre le prix demandé. Avec 7 % de frais d'acquisition, une rentabilité brute de 6 % tombe autour de 5,6 % avant même de compter une seule charge. La brute l'ignore totalement, et c'est bien pour cela que les annonces affichent la brute.
Quelle est une bonne rentabilité en l'Allemagne ?
Il n'y a pas de réponse unique, et quiconque en donne une vous vend quelque chose. Ce qui compte, c'est la rentabilité nette contre vos propres frais d'acquisition, comparée à ce que le même argent rapporterait ailleurs à risque égal. Le calculateur donne le chiffre net ; la comparaison vous appartient.